Daniel Cerveira*
Segundo o Índice Cielo de Varejo Ampliado (ICVA), da Associação Brasileira De Shopping Centers (ABRASCE), entre 19 e 25 de dezembro de 2024, foi verificado um acréscimo de 5,5% nas vendas nos empreendimentos, em comparação com o mesmo período de 2023 (esse aumento basicamente representa a inflação do período, com um pequeno ganho real). Conforme a ABRASCE, no terceiro trimestre de 2024 a taxa de ocupação era de 94,7% e taxa de inadimplência de 3%.
Em que pese os números acima, o mercado continua muito desafiador. É notória a dificuldade dos centros de compras em preencher os espaços vagos e, quando conseguem pretendentes, além de não cobrar as chamadas “luvas”, por vezes precisam conceder incentivos aos comerciantes, inclusive com o investimento em valores a título de allowance (principalmente referente as marcas renomadas). Por exemplo o “Shopping Cidade de Sorocaba” conta com cerca de 70 espaços desocupados.
A inadimplência permanece elevada – por exemplo o consagrado “Shopping Morumbi” ajuizou pelo menos 05 ações de despejo por falta de pagamento em 2024. A mencionada taxa de inadimplência de 3%, ao que parece, não leva em conta os atrasos nos pagamentos de curto prazo.
Do ponto de vista dos lojistas, o custo de ocupação ainda é o principal problema, especialmente para aqueles que instalaram as suas operações antes de 2020, cujos contratos de locação estão com aluguéis em bases fora da realidade atual e que sofreram reajustes pesadíssimos em 2020 e 2021 – por exemplo o IGP-m/FGV nos acumulados apuraram altas de 23,14% e 16,75%, respectivamente. Obviamente que os desafios atuais do varejo são diferentes à luz de cada ramo de negócio, porém verificamos dificuldades em praticamente todos os segmentos: confecção, fast food, restaurantes temáticos, infantil, diversão, calçados etc.
Os entraves do varejo em shopping não são gerados exclusivamente pelos altos valores cobrados pelos shoppings a título de aluguel e encargos, isto é, existem outros fatores, tais como, o baixo poder de compra da população, concorrência com o e-commerce, produtos importados, bets etc. No entanto, a questão central é que grande parte dos locadores dos espaços preferem maximizar as suas receitas, mesmo que signifique estrangular os seus lojistas parceiros, quando a postura sustentável de longo prazo seria adequar os locativos para patamares saudáveis, aliada à busca frenética por eficiência na gestão dos encargos locatícios.
Aliás, vale sempre lembrar que, como regra, os locativos, à luz de cláusulas contratuais abusivas, não são reduzidos quando os indexadores do reajuste anual apuram deflação. Ou seja, as altas aplicadas em 2020 e 2021 não foram compensadas em 2023, quando os IGPs variaram negativamente – no caso o IGP-m/FGV ficou em – 3,18%. E agora com a alta do dólar, novamente, é esperada uma alta nos IGPs e, por consequência, dos locativos, desalinhada da inflação oficial do Brasil – em 2024 o IGP-M/FGV variou 6,54% contra a projeção de 4,71% do IPCA/IBGE.
É comum, atualmente, observarmos lojistas encerrando suas operações e abrindo em outras locais (outros shoppings ou lojas de rua) com custos menores. Somente em janeiro de 2025 03 lojas de renome fecharam as portas no “Shopping Metro Santa Cruz”: “Camicado”, “XDOME” e “Authentic Feet”.
Observaremos neste ano uma forte corrida dos lojistas em renegociar os seus contratos de locação e, em muitos casos, terão uma boa aderência, na medida em que, ou os locadores aceitam abaixar os aluguéis ou perderão seus lojistas.
Por outro lado, em vista da inflexibilidade de alguns shoppings, a tendência em 2025 é que certas demandas continuem visitando os Tribunais, como a anulação de cláusula que obriga o pagamento de taxa quando os sócios da loja são substituídos, a redução do aluguel em sede das ações renovatórias e revisionais, diminuição do valor das multas rescisórias, pedidos de prestação de contas de condomínio, entre outras.
*Daniel Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
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MURILO DO CARMO JANELLI
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